来源：中华会计网校
今年以来，随着楼市的火爆，房产交易的行情也水涨船高。那么，“存量房”的总体税负水平在“营改增”之后究竟如何？在缴纳税款的过程中还有什么需要注意的？
购买两年再转让：免缴增值税
市民张先生近期看中了鼓楼区的一套学区房，想将目前家里已经购买了两年的一处房子卖掉，但打算卖掉的这套住房契税尚未缴纳，房产证也未办理。“营改增”后自己卖房子要不要交增值税？应该开具什么发票呢？对新税收政策并不了解的张先生向地税局办税服务大厅的税务人员咨询。
税务人员介绍：根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。税务人员还提醒张先生，“购买房屋的时间”指的是个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。也就是说，如果张先生虽然已付了购房款，但一直没有办理房屋产权证或取得契税完税证明，购房时间不足2年的则应按照5%的征收率全额缴纳增值税。
同时，税务人员还告诉张先生，根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号）的规定，营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。因此，“营改增”后，张先生无需去国税局办理缴税和开具发票手续，直接带上相关材料在地税二手房交易税收征收点窗口办理即可。
二套房交易：契税税率降低
家在江宁区的陈小姐工作单位在建邺区，一直考虑再买一处距离上班地点近的房子。年初，她在建邺区看中了一套87平方米的房子并签订了购房合同、付了30万元定金，跟房东约好春节后将剩余房款一次性付清。春节后，陈小姐虽然付清了房款，但由于手头不宽裕，迟迟没给这套房子缴纳契税，也没办理房产证。今年4月份，陈小姐前往房产交易市场的税务窗口咨询后续事宜时，没想到税收政策相较之前有了优惠，让她非常惊喜。
税务人员告诉她，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定，个人购买家庭唯一住房，面积在144平方米以上的，原先契税税率是3%，现在已降低为1.5%。而对个人购买家庭第二套改善性住房，原先契税税率为3%，现在如果面积在90平方以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积大于90平方的，减按2%缴纳契税。这个新政策从2016年2月22日起执行。
像这位陈小姐属于购买二套房，本来要按总价的3%缴契税，现在降到1%，直接减负几万块。而且，更令陈小姐意外的是，现在以申报时间为准，无论房子买了多久，只要纳税人是从2月22日起申报缴纳契税的，都能享受到这一优惠，力度之大前所未有。
家庭财产分割：继续免征增值税
小李最近刚收到北京一所名牌大学的录取通知书，一家人都为他高兴。爷爷老李更是决定将名下的一处房产直接赠与小李，鼓励他大学毕业后出国留学。近日，老李前往房产交易市场咨询房产过户的涉税问题。
税务人员告诉老李：目前，涉及家庭财产分割的个人无偿赠与不动产是可以免缴纳增值税的。具体包括离婚财产分割、无偿赠与配偶、子女、父母以及祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与抚养或赡养人；以及法定继承、遗嘱继承、或受遗赠取得房屋的情形。像老李和孙子小李之间的赠与属于直系亲属间的不动产赠与，根据现行税收政策，不仅可以免缴纳增值税，还可以免缴纳个人所得税和土地增值税，只需要受赠方缴纳契税和双方缴纳印花税即可。
老李听了以后很高兴，感到一下子减轻了很多税负，他的心也就定了，准备尽快办理缴税及过户手续。
各税计税依据：均不含增值税
市民李先生家中经济条件不错，拥有两套住房，一套自住，一套出租。最近考虑到孩子上学，他又看中了一套学区房，于是想把正在出租的住房卖掉。李先生准备售出的并不是家庭唯一住房，不满足免征个人所得税的条件，需要缴纳一笔个人所得税。“营改增”以后，缴纳个人所得税的收入是否包含增值税？李先生无法确定，于是他向税务人员请教如何计算缴纳个人所得税。
税务人员告诉李先生：根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条的规定，个人转让房屋的个人所得税的应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税应当计入财产原值。不仅如此，计征契税以及土地增值税纳税人转让房地产取得的收入均为不含增值税的收入。
不过，税务人员提醒纳税人，纳税人在计算个人转让所得时可扣除的税费也不包括本次转让缴纳的增值税。如果李先生转让住房需要缴纳增值税的，就不能在计算转让所得时进行扣除，只能扣除相应的城建税和教育费附加。
“营改增”后：总体税负下降
市民谢女士看中吴女士的一套位于市区的不满2年的二手房，听说“营改增”5月1日起已经实施，她与吴女士商量准备过户。近日，她们来到市契税所办理二手房的交易手续。工作人员告诉谢女士，现在她可以比“营改增”之前少交11400多元的税。
据税务部门工作人员介绍：增值税属于价外税，而营业税属于价内税，“营改增”后存量房交易涉及的增值税、契税、个人所得税等税种的计税依据均为不含增值税价格。
以谢女士成交价格250万元的房产为例，在计算相应税款前，需要先将其所含的增值税税款减除再计算应纳税额。不含税价格=含税价格÷（1+5%），其中5%为二手房交易增值税征收率。由此，“营改增”前应缴纳的营业税=250×5%=12.5（万元），“营改增”后应缴纳的增值税=250÷（1+5%）×5%=11.9048（万元），缴纳的税款减少了约5952元。个人所得税方面，如按1%核定征收方式下，“营改增”前应缴纳税款=250×1%=2.5（万元），营改增后应缴纳税款=250÷（1+5%）×1%=2.3810（万元），缴纳的税款减少了1190元；契税，如果符合3%税率情形的话，“营改增”前应缴纳的契税=250×3%=7.5（万元），营改增后应缴纳的契税=250÷（1+5%）×3%=7.1429（万元），缴纳的税款减少了约3571元。城建税及附加等也相应降低，总体下降4.56%左右。
税务人员也指出：在存量房的转让过程中，除了需要缴纳的税款外还要缴纳一定的费用，如过户费、维修基金等，这要根据具体情况确定。此外，涉及到企业的存量房转让情况相对复杂，针对不同的交易情况会有不同的政策，税负情况也会有一定的差异。
