加速房地产税改革牵住社会公平的“牛鼻子”

　　房地产税提出已经很长时间了。

　　据记者了解，早在2003年10月14日，党的十六届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就提出，实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。房地产的税费改革就提上了政府的议事日程，并在房价呈现爆炸性上涨的前十年，成为学术界、政府部门和社会的热门话题。2013年11月份的十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，其中提到完善税收制度时，首次提到“加快房地产税立法并适时推进改革”。而随着《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日的正式实施，房地产税离普通百姓越来越近。2015年8月，经过调整的十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税正式列入该规划。

　　2016年5月，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。也就是说，立法规划上，房地产税已经排在“第一阵营”。由此可见，房地产税确实已经渐行渐近。

　　中央财经大学财政学院副院长白彦锋在接受中国经济时报记者采访时表示，之所以目前提出加速征收房地产税，是与当前大背景分不开的。

　　第一，按照2014年7月中共中央政治局审议通过的 《深化财税体制改革总体方案》，深化财税体制改革不是政策上的修修补补，更不是扬汤止沸，而是一场关系国家治理现代化的深刻变革，是一次立足全局、着眼长远的制度创新和系统性重构。从逻辑上看，预算管理制度改革是基础，要先行。2015年新修订的《预算法》正式实施，标志着我国预算管理制度改革取得了决定性进展；收入划分改革需在相关税种税制改革基本完成后进行；而建立事权与支出责任相适应的制度需要量化指标并形成有共识的方案。

　　按照中央的部署和要求，预算管理制度改革要取得决定性进展，税制改革在立法、推进方面取得明显进展，事权和支出责任划分改革要基本达成共识，2016年基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务，2020年各项改革基本到位，现代财政制度基本建立。这样看来，按照2014年7月中共中央政治局审议通过的 《深化财税体制改革总体方案》，2016年将是新一轮税制改革年。在2016年5月1日起全面试点营改增改革以及已启动的水资源税改革等基础上，包括加速房地产税改革和个人所得税混合征收改革在内的各项税制改革未来注定将渐次展开。

　　第二，2015年11月10日，在中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记第一次提出 “供给侧结构性改革”；2016年1月27日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十二次会议，研究供给侧结构性改革方案；之后，“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”成为当前供给侧改革五大重点任务。经济增长从依靠投资、消费、出口的“三驾马车”到“供给侧结构性改革”，体现了中国经济从注重需求侧管理到供给侧管理的演变过程。供给侧结构性改革的重点内容之一是为实体经济企业 “降成本”，降低企业成本有利于增加企业的盈利空间，增加企业投资与产品出口，提高员工工资、促进消费，从而将需求侧与供给侧改革紧密结合，促进中国经济增长。

　　要真正实现中央提出的供给侧结构性改革，推进房地产行业的长期可持续发展十分必要。一是有助于促进各行业利润均衡化，防止这些年来社会资本“避实就虚”、助推房地产泡沫；二是通过保持房地产市场价格的理性，有助于为实体经济降低包括房地产等不动产租赁、购置在内的重要成本，真正助力各经济主体找到“降成本”的“大头”；三是通过启动房地产税改革，促使北上广深等一线城市房地产市场回归理性，同时调节社会财富分配、促进社会公平；四是在全面营改增之后，引入房地产税，为地方财政充实新的主体税种，促进地方财政的长期可持续发展；五是地方财政通过房地产税改革收入充实之后，也有利于降低我国地方政府的举债风险，促进社会整体经济“去杠杆”。总体来看，当前加速房地产税改革一举多得，确实受益良多。

　　第三，改革开放近40年来，我国居民积累的财富很多以房地产形式存在。这样看来，加速房地产税改革就抓住了促进社会公平的“牛鼻子”。反之，我国房地产税长期缺位，则使社会收入分配格局趋于固化和扭曲，不利于促进社会资本的合理流动，甚至为一些人变现国内不动产、国内财富外流提供了可乘之机。

　　房地产税的牵扯面和复杂性其他税种不可比拟

　　由于房地产税涉及地方政府和房地产拥有者——个人，想要开征房地产税必将十分困难，面临很大阻力，其牵扯面和复杂性是其他税种不可比拟的。

　　在白彦锋看来，房地产税的牵扯面和复杂性具体表现在以下三个方面：

　　一是需要处理好土地出让金与房地产税之间的关系。目前我国地方政府收取的土地出让金，使相应主体获得了数十年的国有土地使用权。而且地方政府通过招拍挂出让国有土地使用权，还可以“价高者得”，实现了土地资源配置的市场化。同时，现在土地出让金净收益当中还有一定比例要用于社会保障房建设和农田水利建设，这样房地产税改革将无法绕开中央和地方之间事权与财权关系的枝枝蔓蔓。而一旦推进房地产税改革，土地出让金与房地产税之间的关系需要厘清。

　　二是房地产税征收面临很多现实困难。过去房地产企业不缴纳土地出让金不可能获得土地使用权；而未来一旦引进房地产税，政府的征收主体将从少量企业变为大量自然人主体，征收成本和难度都将大幅度提升。考虑到我国长期缺乏对自然人征税的经验，自然人纳税意识普遍有待提高，为了防止激化社会矛盾，未来的房地产税征收又得以“柔性执法”为主。因此，我国房地产税征税模式的形成和成熟任重道远。

　　三是由于不动产位置、户型、朝向、装修、产权归属等都千差万别，房地产税这一以维护社会公平为初衷的税种，真正开征之后可能因上述因素的影响使人们对税收公平产生多方面质疑，未来房地产税改革因此而遇到很大困难并非完全危言耸听。

　　出台前需要厘清三个问题

　　中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇曾经表示，房地产税还有非常艰难的路要走，主要原因在于大家对征收房地产税的必要性，还没有达成基本共识。

　　对此，白彦锋认为，房地产税在出台前需要厘清以下三个问题：

　　第一，改革开放近40年来，我国从过去“公家”提供免费或低价住房到市场化、货币化的改革过程，不同年龄阶段的人群在房地产上受益差别也很大。退休人士房产有限，即使有产权关系也较为复杂；年轻人很多还在为自己的首套房打拼，好不容易实现的购房梦很可能因房地产税而蒙上阴影。

　　第二，从中央和地方政府之间的关系来看，由于不动产的不可移动性，如果仅将房地产税作为地方税，我国中西部差别巨大，房地产税改革有可能因不同地区税源分布不均而造成新的不公平。

　　第三，房地产作为人们的存量财富确实存在需要调节差距的问题，但是人们的货币资金、有价证券、数字资产等同样存在公平收入分配的问题。这样一来，房地产税改革势必牵扯个人所得税，甚至遗产税等诸多其他税种的问题。